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Mercado imobiliário nas cidades universitárias mais pequenas em 2025: a dinâmica dos preços regressa

22.09.2025 • 7 min. tempo de leitura

VON POLL IMMOBILIEN

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Os preços dos imóveis para habitações mais pequenas voltam a subir

Nas cidades universitárias mais pequenas, a vida pulsa entre a sala de conferências, a cidade velha e o café - viver aqui significa muitas vezes um custo de vida mais baixo do que nas grandes cidades, bem como mais paz e sossego e uma melhor qualidade de vida. É por isso que os estudantes e os investidores continuam a ser atraídos para estas encantadoras cidades universitárias. Muitas cidades viram os preços baixar nos últimos anos, mas a dinâmica está agora a regressar: os condomínios estão novamente a ser procurados e os preços estão a subir. Mas qual é exatamente a situação, especialmente no que diz respeito às unidades residenciais mais pequenas? Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a evolução do preço de compra1^doscondomínios com uma área de habitação até 40 metros quadrados nas cidades ^{universitárias} mais pequenas2 na Alemanha no primeiro semestre de 2025 em comparação com o primeiro semestre de 2024. Para efeitos de comparação, uma avaliação separada mostra a evolução dos preços médios de compra sem limite de metros quadrados nos respectivos locais.

Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:

"Os números reflectem a situação atual do mercado imobiliário alemão: depois de a maioria dos preços dos imóveis ter registado uma tendência de descida em 2023, estes subiram em 35 das 46 cidades universitárias mais pequenas analisadas no primeiro semestre de 2025, em comparação com o mesmo período do ano passado. Para além de aumentos de preços ligeiros a moderados, nove localidades registaram mesmo um crescimento de preços de dois dígitos. O fundo do poço foi claramente atingido na maioria das regiões, razão pela qual os potenciais compradores não devem continuar a especular sobre a descida dos preços, mas sim aproveitar o momento agora. Especialmente para os investidores que procuram unidades residenciais mais pequenas, que são particularmente populares entre os estudantes, existem oportunidades de investimento interessantes com perspectivas de rendimento atractivas nas cidades universitárias mais pequenas. Isto deve-se ao facto de a procura de apartamentos precisamente com estas dimensões se manter consistentemente elevada nas cidades universitárias."

Fig. 1: Tendência dos preços de compra e aluguer de condomínios com uma área de habitação até 40 metros quadrados nas cidades universitárias mais pequenas da Alemanha, 1º semestre de 2025 vs. 1º semestre de 2024 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

Os potenciais compradores que procuram um condomínio de até 40 metros quadrados numa das cidades universitárias mais pequenas pagam mais em Erlangen, com uma média de 6 ^{338 €/m2} (renda: 19^{,14 €/m2}). É também surpreendente o facto de Erlangen ter registado o maior aumento de preços de toda a classificação: Os preços por metro quadrado aumentaram 13,5 por cento no primeiro semestre de 2025, em comparação com o mesmo período do ano passado. Regensburg segue-se a uma distância considerável com 5^{.686 euros/m2} (renda: 17^{,22 euros/m2}), Freiburg im Breisgau com 5.676 euros/m2⁽renda: 20^{,81 euros/m2}), Potsdam com 5.^601/m2 (renda: 18^{,47 euros/m2}), Constança com 5^{.586 euros} /m2 (renda: ¹⁹,80 euros/m2), Tübingen com 5.333 euros/m2⁽renda: 19^{,80 euros/m2}) e Heidelberg com 5^{.108 euros/m2} (renda: 23^{,18 euros/m2}). Enquanto os preços dos imóveis em Regensburg e Potsdam aumentaram significativamente em 10,3% e 12%, respetivamente, subiram apenas ligeiramente em Constança (3,9%) e em Freiburg im Breisgau e Heidelberg (2,2% cada). Só em Tübingen é que os preços desceram -2,2% no primeiro semestre de 2025.

Matthias Gebhardt, proprietário das lojas parceiras da VON POLL IMMOBILIEN em Erlangen, Forchheim e Herzogenaurach:

"O mercado imobiliário em Erlangen é extremamente estável. A deslocalização de várias empresas DAX, como a Siemens, a Schaeffler e a Adidas, bem como a conhecida Universidade Friedrich-Alexander de Erlangen-Nuremberga, continuam a assegurar uma procura muito elevada de imóveis para habitação. Os preços em todos os segmentos recuperaram desde 2023 e até voltaram a subir ligeiramente. A oferta diminuiu ligeiramente. Devido à subida acentuada das rendas, o período de comercialização voltou a descer para menos de cinco meses. A procura de unidades residenciais mais pequenas aumentou globalmente. Não é apenas o número de estudantes em Erlangen que é elevado; os pequenos apartamentos ocupados pelos proprietários são também procurados por jovens profissionais e estudantes de doutoramento. Além disso, o número de agregados familiares solteiros continua a aumentar".

Os preços médios de um condomínio até 40 metros quadrados são mais baixos nas cidades universitárias de Chemnitz, com 1 ^{129 euros/m2} (renda: 6^{,20 euros}/m2), Wuppertal, com 1 ^{731 euros} /m2 (renda: 10^{,14 euros/m2}) e Magdeburgo, com 1 ^{899 euros/m2} (renda: 7^{,92 euros/m2}). Enquanto os preços de compra em Chemnitz caíram -4,4 por cento no primeiro semestre de 2025, eles tenderam a estagnar em Magdeburg e Wuppertal em -0,2 por cento e 1,1 por cento, respetivamente.

Caixa de citação com imagem: Constantin Pauly, proprietário da loja parceira VON POLL IMMOBILIEN em Wuppertal: "Desde o início do ano, registámos um movimento significativamente maior no mercado imobiliário em Wuppertal. Os preços estabilizaram após as correcções de 2023, e estamos mesmo a assistir a ligeiros aumentos nos apartamentos de alta qualidade em boas localizações. Estamos a assistir a um claro aumento da procura de condomínios até 40 metros quadrados, em particular. Os investidores, os estudantes e os solteiros estão a concentrar-se em unidades compactas: custos controláveis, rentabilidade segura e rendimentos sólidos. As localizações em Elberfeld e perto das universidades são particularmente populares. Wuppertal é atualmente muito interessante para os investidores: preços de entrada comparativamente favoráveis, uma cidade universitária em crescimento com mais de 23.000 estudantes, fortes ligações de transportes à região da Renânia e do Ruhr e rendimentos de arrendamento quase impossíveis de alcançar em muitas cidades A e B. Se investir de forma inteligente aqui, pode garantir uma propriedade com potencial futuro."

Um pouco mais caros, mas ainda no extremo inferior do ranking dos preços dos imóveis para condomínios com uma área máxima de 40 metros quadrados - e com preços pedidos entre 2.000 euros/m2^e3.000 euros/m2 - estão os condomínios da Renânia.000 euros/m2^-são as cidades universitárias de Mönchengladbach (renda: 11^{,09 euros}/m2), Halle an der Saale (renda: 8^{,94 euros/m2}), Saarbrücken (renda: 13^{,04 euros/m2}), Hildesheim (renda: 11^{,39 euros/m2}), Flensburg (renda: 9^{,77 euros/m2}), Erfurt (renda: 10,21 ^€/m2), Siegen (renda: 11,75 ^€/m2), Göttingen (renda: 14,37 ^€/m2), Kaiserslautern (renda: 13,64 ^€/m2), Coburg (renda: 9,09 ^€/m2), Kassel (renda: 13,20 ^€/m2), Frankfurt an der Oder (renda: 8,81 ^€/m2) e Greifswald (renda: 11,88 ^€/m2). Em termos de preços, as cidades universitárias deste segmento evoluíram de forma muito diferente no primeiro semestre de 2025 em comparação com o ano anterior: Halle (Saale), Göttingen, Hildesheim, Coburg e Saarbrücken registaram aumentos de preços significativos, entre 8,5% e 10,4%. Em Kaiserslautern, Greifswald e Flensburg, por outro lado, os preços dos imóveis caíram entre -4,4% e -8,2%. Isto significa que os preços no segmento dos condomínios até 40 metros quadrados em Flensburg foram os que mais desceram na classificação.

De €3^.000/m2 a €4.^000/m2, os potenciais compradores que procuram um apartamento até 40 metros quadrados encontram preços nas cidades universitárias mais pequenas de Braunschweig (renda: 12^{,16 euros/m2}), Bielefeld (renda: 13^{,04 euros/m2}), Paderborn (renda: 12^{,06 euros/m2}), Oldenburg (renda: 14,19 ^€/m2), Passau (renda: 14^{,15 €/m2}), Lüneburg (renda: 14^{,85 €/m2}), Trier (renda: 13^{,87 €/m2}), Marburg (renda: 15^{,12 €/m2}), Jena (renda: 12^{,96 €/m2}), Aachen (renda: 14^{,85 €}/m2) e Bayreuth (renda: 13^{,86 €/m2}). Os preços médios de compra aumentaram de forma particularmente significativa em Jena (8,8%), Braunschweig (9,9%) e Aachen (11,6%). Enquanto as outras cidades universitárias nesta categoria de preços tenderam a estagnar ou a registar aumentos moderados de preços, os preços dos imóveis em Marburgo caíram significativamente em 6,1%. Este facto faz de Marburgo a terceira cidade universitária mais cara de todas as analisadas.

Timm Goldbeck, diretor da filial das lojas parceiras da VON POLL IMMOBILIEN em Aachen e Düren:

"Estamos a assistir a um aumento significativo da procura de unidades residenciais mais pequenas e com preços atractivos, em particular. O aumento da procura, combinado com uma oferta ainda reduzida, está também a ter impacto nas tendências de preços - os preços dos apartamentos mais pequenos estão a subir. Com a Universidade RWTH Aachen, a cidade alberga uma das universidades mais reputadas da Alemanha e também uma das universidades técnicas mais reconhecidas da Europa. A sua excelente reputação como cidade universitária, bem como a sua localização no triângulo fronteiriço entre a Alemanha, os Países Baixos e a Bélgica, fazem de Aachen um local muito procurado para viver, o que também é extremamente atrativo para os trabalhadores pendulares. Como cidade de estudantes e de trabalhadores pendulares, Aachen caracteriza-se por uma procura consistentemente elevada - especialmente de unidades residenciais mais pequenas - e, consequentemente, por uma boa capacidade de arrendamento. Além disso, a cidade continua a ser muito atractiva em termos de preço, especialmente para investidores de fora da região"

Nas seguintes cidades universitárias mais pequenas, os potenciais compradores têm de contar com preços entre 4^.000 e ⁵.000 euros/m2 para um condomínio com uma área habitacional até 40 metros quadrados: Em Rostock, 4^{.094 euros/m2} (renda: 11^{,87 euros/m2}), em Würzburg, 4^{.164 euros/m2} (renda: 16^{,66 euros/m2}), em Giessen, 4^{.190 euros/m2} (renda: 14^{,85 euros/m2}), em Lübeck, 4.^278/m2 (renda: 13^{,24 euros/m2}), em Kiel 4^{.286 euros} /m2 (renda: 12^{,91 euros/m2}), em Mainz 4^{.326 euros/m2} (renda: 17^{,95 euros/m2}), em Koblenz 4.382 ^€/m2 (renda: € 15^,19/m2), em Heilbronn a € 4 ^432/m2 (renda: € 19^,80/m2), em Darmstadt a € 4 ^765/m2 (renda: € 20^,12/m2), em Bamberg a € 4 ^773/m2 (renda: € 14^,49/m2), em Augsburgo a € 4 ^810/m2 (renda: € 19^,65/m2)e em Ulm a € 4 ^862/m2 (renda: € 19^,80/m2). A grande maioria das cidades deste grupo foi caracterizada por ajustes de preços ligeiros a fortes para cima no primeiro semestre de 2025. Os aumentos foram particularmente elevados em Rostock e Würzburg, com 9,4 por cento e 9,5 por cento, respetivamente, em Heilbronn, com 11,6 por cento, e em Kiel e Koblenz, com 12,3 por cento e 12,8 por cento, respetivamente. Isto significa que Koblenz e Kiel registam o segundo e terceiro maiores aumentos de preços entre as cidades universitárias mais pequenas analisadas. Em Lübeck, contudo, os preços médios desceram -7,5%, o que representa a segunda maior descida de preços na análise.

A comparação mostra: os apartamentos pequenos nas cidades universitárias são frequentemente mais caros do que os maiores

Em 28 das 46 cidades universitárias inquiridas, os preços por metro quadrado dos condomínios até 40 metros quadrados são mais elevados do que o respetivo preço médio no local, enquanto as rendas destas unidades residenciais mais pequenas são ainda mais elevadas em 44 das 46 cidades. Isto significa maiores barreiras à entrada para os proprietários-ocupantes, mas um sinal claro para os investidores: a procura de pequenas unidades residenciais é estável e promete oportunidades sólidas de arrendamento e rendimento a longo prazo.

Uma análise dos preços médios de compra de condomínios sem limite de metros quadrados é surpreendente no que se refere ao primeiro classificado: em Potsdam, os potenciais compradores têm de calcular uma média de ⁶ 308 ^euros/m2 (renda: ¹³,68 ^euros/m2), ou seja, mais de 700 euros/m2^doque para uma unidade residencial mais pequena até um máximo de 40 metros quadrados. Isto faz de Potsdam uma das 18 localidades em que, contrariamente à tendência, as unidades residenciais mais pequenas são, em média, mais caras do que as maiores.

As cidades universitárias com os preços mais elevados dos condomínios - mais de 5^{.000 euros/m2} em média em cada caso - incluem também Constança, com 5^{.636 euros/m2} (renda: 16^{,67 euros/m2}), Freiburg im Breisgau, com 5.^629/m2 (renda: 15^{,13 euros/m2}), Heidelberg com 5^{.349 euros} /m2 (renda: 16^{,93 euros/m2}), Tübingen com 5^{.231 euros/m2} (renda: 16^{,06 euros/m2}) e Regensburg com 5^{.100 euros/m2} (renda: 14^{,14 euros/m2}). Enquanto os preços de compra de apartamentos aumentaram em todos os locais acima mencionados em comparação com o primeiro semestre de 2024 - em Potsdam por um dígito duplo de 11,5 por cento, o maior aumento em todo o ranking - os preços de compra de imóveis em Tübingen caíram ligeiramente em -2,9 por cento.

Fig. 2: Evolução dos preços de compra e de aluguer de condomínios sem limite de metros quadrados nas cidades universitárias mais pequenas da Alemanha, 1º semestre de 2025 vs. 1º semestre de 2024 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

Em contrapartida, as localidades mais acessíveis são Chemnitz com 1^{.189 €/m2} (renda: 5^{,88 €}/m2) e Magdeburgo com ¹.922 €/m2 (renda: 7^{,28 €/m2}), as duas únicas localidades do ranking com um preço por metro quadrado inferior a 2.000 €. Em Chemnitz, os preços por metro quadrado caíram -5% no primeiro semestre de 2025 em comparação com o mesmo período do ano anterior, enquanto em Magdeburgo subiram ligeiramente 1,9%.

Com preços médios por metro quadrado entre 2.000 e 3.000 para um condomínio nas cidades universitárias de Wuppertal (renda: 8^{,82 euros/m2}), Mönchengladbach (renda: 9^{,47 euros/m2}), Hildesheim (renda: 9^{,18 euros/m2}), Halle an der Saale (renda: 7^{,50 euros/m2}), Saarbrücken (renda: 9^{,73 euros/m2}), Siegen (renda: 9,05 ^euros/m2), Kaiserslautern (renda: 10^{,95 euros/m2}), Flensburg (renda: 9^{,87 euros/m2}), Coburg (renda: 9^{,18 euros/m2}), Frankfurt an der Oder (renda: ⁷,55 euros/m2), Erfurt (renda: 9^{,79 euros/m2}), Kassel (renda: 9^{,99 euros/m2}), Bielefeld (renda: ^{10 euros/m2}) e Braunschweig (renda: 10,10 ^euros/m2).

No segmento de preço médio, entre 3 000 euros/m2^e4 000 euros.^000/m2 encontram-se as cidades universitárias mais pequenas de Göttingen (renda: 11^{,85 euros/m2}), Greifswald (renda: 10^{,57 euros}/m2), Passau (renda: 11^{,08 euros}/m2), Marburg (renda: 12^{,50 euros/m2}), Koblenz (renda: 10^{,95 euros/m2}), Aachen (renda: 11^{,76 euros}/m2), Kiel (renda: 11^{,03 euros/m2}), Oldenburg (renda: 11,59 ^€/m2), Paderborn (renda: ¹⁰,12 €/m2), Bayreuth (renda: 11^{,62 €/m2}), Heilbronn (renda: 13^{,35 €/m2}), Trier (renda: 11^{,42 €/m2}), Jena (renda: 11^{,61 €/m2}), Giessen (renda: 12^{,16 €/m2}), Rostock (renda: 11^{,03 €/m2}), Würzburg (renda: 13^{,22 €/m2}) e Bamberg (renda: 12^{,41 €/m2}). Enquanto os preços dos condomínios nestes locais voltaram a subir em comparação com o mesmo período do ano passado, Greifswald e Bamberg registaram uma queda nos preços médios por metro quadrado de -5,9% e -6,7%, respetivamente.

Em contrapartida, os potenciais compradores têm de investir mais capital - entre 4.000^e5.000 ^euros/m2 em média - para um condomínio numa cidade universitária mais pequena, em Lübeck, a 4^{.005 euros/m2} (renda: 11^{,84 euros/m2}), em Lüneburg, a 4.^299/m2 (renda: ^{12 euros/m2}), Ulm a 4 ^{300 euros/m2} (renda: 13^{,74 euros/m2}), Augsburg a 4 ^{330 euros/m2} (renda: 14^{,59 euros/m2}), Mainz a ⁴ 356 euros/m2 (renda: ^{15 euros/m2}), Darmstadt a 4 ^{361 euros/m2} (renda: 14^{,65 euros/m2}) e Erlangen a 4 ^{550 euros/m2} (renda: ^{15 euros/m2}). Apenas em Ulm os preços dos imóveis caíram ligeiramente no primeiro semestre de 2025 em comparação com o primeiro semestre de 2024, em -1,7 por cento, enquanto todos os outros locais registaram um aumento de preços de dois dígitos - em Lüneburg até 10,3 por cento, o segundo maior aumento no ranking.

1 A base de dados para a análise dos preços de compra e de aluguer para apartamentos até 40 metros quadrados e sem limite de metros quadrados baseia-se nos preços médios pedidos da GeoMap e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) para o primeiro semestre de 2025 em comparação com o primeiro semestre de 2024.

²A VON POLL IMMOBILIEN utiliza a classificação de cidades A, B, C e D da BulwienGesa como base para categorizar o mercado imobiliário alemão. As cidades foram agrupadas de acordo com a sua importância funcional para o mercado imobiliário internacional, nacional, regional ou local. A BulwienGesa classifica 46 cidades nas localizações C e D com pelo menos 7.000 estudantes como cidades universitárias ou de ensino superior, sendo que as cidades A e B não são tidas em conta devido ao facto de serem consideradas separadamente.

Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados com uma referência à seguinte fonte: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). O gráfico pode ser descarregado digitalmente com uma ligação de incorporação aqui: https://www.datawrapper.de/_/msN2L/ e https://www.datawrappe r.de/_/poTGC/